매매 교환 상속 증여 기부 현물출자 건축 등 취득(유상,무상)하는 모든 부동산은 취득세를 내야한다.

부동산 취득할 때 내는 취득세는 무엇을 기준으로 어떻게 계산 되는지 알아본다.

목차
취득세 계산 방법
취득 시기 기준
납세의무자
과세표준
취득세 세율(일반,중과세율)

취득세 계산 방법

<취득세 계산하기>

취득세 = 과세표준액(매매가격) × 취득세율 농어촌특별세 = 취득세 × 취득세율 지방교육세 = 과세표준액 × (취득세율×0.5) × 0.2

취득시기

아래와 같이 취득시기를 계산하는 시점은 다르다.

유상취득
1.계약상잔금일 : 잔금지급일이 명확하지 않을 경우는 계약일로부터 30일이 경과되는 날

2.사실상잔금일 : 다음의 경우에는 사실상 잔금을 지급한 날을 취득시기로 한다.


1) 국가 지자체 지자체단체조합으로부터 취득
2) 외국으로부터 수입한 취득
3) 공매방법에 의한취득
4) 민사,행정 소송에 의해 확정 판결문에 의해 취득가액이 객관적 입증되는 취득
5) 법인 장부에 의해 취득가액이 객관적 입증되는 취득
6)’부동산거래신고 등에 관한법률’에 의해 검증이 이루어진 취득

3.등기접수일- 취득일 전에 등기,등록을 하는 경우 그 등기,등록일을 취득시기로 한다.

무상승계취득
1.상속 : 상속개시일. 유증. 사인증여 포함.
2.증여 : 계약일이 원칙이나 계약일 전 등기,등록한 경우에는 그날을 취득시기로 한다.

자가건축취득
1. 사용승인서 교부일
2. 건축허가 받은 경우는 사실상 사용일 또는 임시사용 승인일
3. 건축허가 받지 않고 건축한 건물의 취득시기는 사실상 사용일

납세의무자

부동산등을취득한자 – 유상,무상 모두 해당되며 취득한 자가 납세의 의무자가 된다.

과세표준

1. 원칙 : 취득자의 신고가액
2. 예외
   1) 시가표준액 : 취득신고를 않은 경우, 신고가액표시 없는 경우, 시가표준액에 미달한 경우
   2) 사실상취득가액 : 국가,지자체, 공매, 소송, 부동산거래신고에 의한 법률 규정 등 객관적으로 인정되는 가액을 과세표준으로 한다.
   3) 시가인정액 : 무상취득 경우 시가표준액으로 하나 2023년 이후 취득분부터는 ‘시가인정액’을 과세표준으로 한다. 단, 상속 시가표준액 1억원 이하 부동산 및 시가인정액 산정이 불가능한 경우는 시가표준액을 과세표준으로 할 수 있다.

세율

일반과세

취득세 표준세율의 원칙은 취득가액 및 연부금액의 4%이다. 단 주택은 다음과 같다.

6억원이하 주택 : 1%
6억원초과 ~ 9억원이하 : 1~3%
9억원초과 : 3%
1세대4주택 이상 : 4%

중과세

아래 표에 해당하는 주택 매매, 증여의 경우 중과세율을 적용한다.

<주택매매>

조정대상지역

1주택(일시적2주택) : 1~3% 2주택 : 8% 3주택이상 : 12%


조정대상지역 외지역

2주택이하 : 1~3% 3주택 : 8%

<주택증여>

조정대상지역 (3억원이상)

1주택: 3.5% 2주택이상 : 12%

조정대상지역 외 지역

1주택이상 : 3.5%

세금, 법적 사항은 개인의 상황, 시기, 법개정 등에 따라 달라질수 있습니다.
실전에서는 반드시 해당관청이나 전문가에게 문의해주세요.

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